不動産の鑑定、評価、調査、コンサルタントの株式会社石上不動産鑑定（代表取締役 不動産鑑定士・司法書士 石上達郎）は大阪市中央区にあります。司法書士事務所を併設し、不動産と法律の総合コンサルタントを行っています。
証券化対象不動産
不動産鑑定評価基準に、証券化対象不動産の鑑定評価 「各論第3章」が新設。
（Ｈ19年7月実施）
新設項目の概要
- 証券化対象不動産の定義
- エンジニアリング・レポートの活用
- 適用範囲
- DCF法の適用過程の明確化
- 収益費用項目の統一化
証券化対象不動産の収益価格算定の手順
- DCF法を適用しなければならない
- 併せて、直接還元法により検証する
- DCF法で査定した収益価格（直接還元法による検証含む）と原価法や取引事例比較法などで求めた試算価格との関連を明確にしつつ、評価額を決定した理由を評価書に 記載しなければならないとした。
改正の背景とポイント
- 我が国の不動産証券化市場の急速な進展に伴い、その健全な発展と透明性の確保のため、投資家や市場関係者に対し利益相反の回避や取引の公正性を示す上で不動産鑑定評価の果たす役割が増大している。
- 経済社会状況の変化に伴う鑑定評価に対するニーズの変化により、市場関係者やエンジニアリング・レポート作成者との連携の必要性、鑑定評価書における説明責任や比較容易性等が強く要請されている。
今回の改正では、不動産鑑定評価基準に「各論第３章」を新設し、証券化対象不動産として鑑定評価を行う場合の適用範囲、鑑定評価にとっても重要な資料であるエンジニアリング・ レポートについての不動産鑑定士の主体的な活用、DCF法の適用過程の明確化や収益費用項目の統一等を盛り込んだ。
証券化対象不動産の定義
- 資産の流動化に関する法律に規定する資産の流動化並びに投資信託及び投資法人に関する法律に規定する投資信託に係る不動産取引並びに同法に規定する投資法人が行う不動産取引
- 不動産特定共同事業法に規定する不動産特定共同事業契約に係る不動産取引
- 金融商品取引法第２条第１項第５号（社債券）、第９号 株券又は新株予約証券） （専ら不動産取引を行うことを目的として設置された株式会社（会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第２条第１項の規定により株式会社として存続する有限会社を含む。） に係るものに限る。 ）、第１４号（受益証券発行信託の受益証券）及び第１６号（抵当証券）に規定する有価証券並びに同条第２項第１号 （信託受益権）、 第３号 （合名会社若しくは合資会社の社員権又は合同会社の社員権）及び第５号（いわゆる集団投資スキーム持分） の規定により有価証券とみなされる権利の債務の履行等を主たる目的として収益又は利益を生ずる不動産取引
