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(2007.9.3)

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不動産売買において、登記中間省略が再び出来るようになりましたが、そもそも中間省略は、主に業者が転売目的物件の経費節減のために使う手法で、通常は売主の不動産を出来るだけ安く購入し、買主を見つけて利益を上乗せして売却するわけです。

売買とはあるモノの所有者が「譲渡人」となり、そのモノを欲する相手方が「譲受人」となって相当対価を支払い、そのモノの所有権を移転せしむる法律行為です。
売主Aはモノを譲ることで金銭対価を得ることを目的とし、買主Bはモノの占有・使用・所有を目的とします。

第三者のためにする契約

しかし、買主Bの目的はモノの占有・使用・所有には無く、転売利益を得ることですから、当該「売買契約」も当事者の目的に沿って締結されるとするならば、買主Bが当該物件を別の誰か(第三者C)に売り渡すことを前提とした契約内容にすべきという考え方になるのは当然です。
したがって、転売人Bの所有権を登記せずに第三者Cへ直接所有権登記を移転させる理由(登記原因)を「当該買主Bの譲受目的は第三者Cへの譲渡」とすることで、A-B、B-C問の物権変動(所有権移転)をAからCへの物権変動であると認めるとしたわけです(運用)。

買主の地位の譲渡

一方、買主の地位の譲渡は、A-Bの売買契約において、同様にBの地位を譲渡することを予め約定し、第三者CがBの地位を譲り受けた場合、当該売買契約はA-C間で締結したものとするものです。いずれの場合も契約内容、登記原因情報共にそのことを明文化し、売主A及び第三者Cの承諾を得て登記を直接移転させることが前提となっています。
したがって、よく行われている「転売利益を得る売却行為を売主には伏せたまま」の登記中間省略を容認したものでは無いので、A-B・B-C間においてそれぞれ別個の売買契約が成立する形態とするなら、現行の登記制度上やはりそれぞれに公示(登記)することが求められてしまいますので注意が必要です。

相違点

ただし、どちらの契約形態を採った場合でも、予め第三者Cの具体的な指定がなされている必要は無く、A-B間の代金決済後でも、Aに登記を留保したまま(二重譲渡又はAの債権者からの執行手続き等のリスクはあるが)転売先を探すことも出来ますし、Bに登記を移転(移転先をBに指定する意思表示要)することも出来ます。
また、Aに対して新たな印鑑証明書等の登記必要書類の提出を請求しすることも可能です。

宅地建物取引業法施行規則の一部改正

規制改革・民間開放推進会議の「規制改革・民間開放の推進に関する第３次答申」（平成１８年１２月２５日）において、甲乙丙の三者が売買等に関与する場合であっても、「第三者のためにする契約」又は「買主の地位の譲渡」により、実体上、所有権が「甲→丙」と直接移転し、中間者乙を経由しないときには「甲→丙」と直接移転登記をすることが可能である旨、規制改革・民間開放推進会議と法務省との間で確認され、日司連を含む関係機関に周知されました。

「５分５乗方式」による住宅取得資金贈与の特例については、平成１７年末をもって廃止されていますので、注意が必要です。

相続時精算課税制度のあらまし

相続時精算課税とは

相続時精算課税においては、親から贈与を受けた子は、贈与を受けた際に、その贈与財産に対する贈与税をいったん支払います。
その後、相続が発生した場合には、その贈与財産と相続財産とを合計した価額を基に相続税額を計算します。
この相続税額から、既に支払った贈与税額を控除することにより贈与税・相続税を通じた納税をすることができます。
なお、ここで加算する贈与財産の金額は、贈与時の価額（相続税評価額）になります。
このように、相続時精算課税に係る贈与を行った場合は、贈与時の時価で相続税の計算に合算されるため、相続財産を減らす効果はなく、基本的には相続税の節税にはなりません。

適用を受けるための要件

この制度の選択をしょうとする受贈者（子）は、この制度の適用対象となる贈与を受けた年の翌年２月１日から３月１５日までの間に税務署長に対し、この特例を選択する旨の届出書（「相続時精算課税選択届出書」）を贈与税の申告書に添付します。納付税額がなくとも、申告は行う必要があります。

相続時精算課税の適用対象者

相続時精算課税の適用対象者は、贈与者については、贈与をした年の１月１日現在６５歳以上の親、そして、受贈者については、贈与を受けた年の１月１日現在２０歳以上の子である推定相続人（代襲相続人を含む）であることとされています。
適用の単位は、受贈者ごと、親ごとにそれぞれ選択することができます。
子Ａは、父及び母の両方からの贈与について、この制度を選択し、子Ｂは、父からの贈与についてのみこの制度を選択し、母からの贈与については暦年課税により申告することも可能です。

相続時精算課税による税額計算

①税額計算の方法受贈者（子）は、この制度を選択した場合には、贈与者（親）からの贈与財産について、他の贈与財産と区分して、その贈与者からの贈与財産の価額の合計額から２，５００万円（特別控除額）を控除した後の金額に、一律２０％の税率を乗じて算出した税額を納付します。

②２，５００万円特別控除の取扱い特別控除額は、複数年にわたる贈与財産の価額の合計額が２，５００万円に達するまでは、１固きりではなく、何回でも利用できます。

相続時精算課税の住宅取得等資金贈与の特例

住宅取得等資金の贈与の特例とはこの特例では、満６５歳以上の親から受ける贈与について認められる相続時精算課税の選択を、満６５歳未満の親から受ける贈与についても選択でき、しかも特別控除額が１，０００万円上乗せされて３，５００万円になります。

（２）特例の対象となる住宅取得等資金とは特例の対象となる住宅取得等資金とは、平成１９年１２月３１日までの間に贈与を受けた、次の新築住宅若しくは中古住宅又は増改築に充てるための金銭をいいます。

①受贈者（子）による床面積５０ｎｆ以上その他＝定の要件を満たす住宅用家屋の新築又は建売住宅の取得（新築又は取得に合わせて敷地を取得する場合には敷地を含む）

②受贈者（子）による床面積５０㎡以上、築後２０年（耐火建築物２５年）以内その他一定の要件を満たす中古住宅の取得（住宅の敷地も合わせて取得する場合には敷地を含む）

③受贈者（子）が所有する家屋につき行う一定の増改築等（土地等の取得を伴う場合には、その土地等を含む）で工事費用が１００万円以上であるもの

米国の住宅ローンで、銀行などの通常の条件の融資を受けられない、信用力の低い消費者に住宅購入資金を貸しだすローン。

融資の審査基準が甘い代わりに返済金利は高い。当初の金利は低く設定されているが数年後から金利は10％以上と高くなる。
低所得層にマイホームを提供してきたが、金利が上がる時期が到来して、大量の焦げ付き問題が表面化している。

これまでのローン（リコースローン）では、融資するか否かは、借り手の事業内容や財務内容で判断します。
ノンリコースローンでは、担保となるのは融資対象の物件の収益性や将来の処分価値のみです。

融資者には不動産の価値を適正に評価する能力やリスクに対する判断能力が必要です。
ノンリコースローンはリスクが高い分、通常より高い金利となるのが普通です。

日本ではリコースローンが一般的でしたが、バブル崩壊で多くのローンが不良債権化した際に、求償権が限定されておらず不良債権処理処理が大幅に遅れることになりました。

今後は日本においてもノンリコースローンの割合が増えることが予想されます。

個人や会社の信用力や資産ではなく、対象物件の収益力を評価して実行する融資で、一般的な銀行融資のように過去の取引実績は求められません。
安定した収益が見込める物件であれば、基本的にだれでも利用可能です。返済原資が融資対象物件に限定されるため、その他の資産に返済義務が及ぶことは原則としてありません。

ノンリコースローンのメリットと危険性

ノンリコースローンは、不動産投資のリスクを限定しながら、レバレッジ効果を利用して投資効率の向上を実現できるとされます。

しかし、アメリカのサブプライムローンの破綻の様に、リスクを完全になくすことはできません。
注意が必要です。

　国税庁は1日、相続税や贈与税の算定基準となる2007年分の路線価（1月1日現在）を公表した。
全国約41万地点の標準宅地の平均路線価は1平方メートル当たり前年比8.6％、1万円増の12万6000円で、2年連続の上昇となった。東京・表参道や大阪・キタの御堂筋など都市部の一部で上昇率が40％を突破。地価の回復傾向が東京、大阪、名古屋の三大都市圏だけでなく、地方の中核都市にまで広がり始めている。

　圏域別の上昇率は、東京13.1％（前年3.5％）、大阪8.1％（同0.7％）、名古屋9.1％（同2.1％）。三大都市圏いずれも2年連続の上昇で、上昇率が大幅に拡大した。前年マイナス5.7％だった地方圏も0.0％の横ばいとなった。

　都道府県別でみると、3年連続の東京、2年連続の千葉、愛知、京都、大阪など12都道府県で上昇を記録した。
前年までの下落から上昇に転じたのは、北海道、宮城、埼玉、神奈川、滋賀、兵庫、福岡の各県。静岡、奈良、岡山、愛媛の4県は横ばいとなった。
下落が続く31県のうち26県で下落率が縮小しており、下げ幅が拡大したのは大分だけだった。(11:06)

不動産の適正な評価手続きを行うための事前の調査・分析すること。
不動産取引における重要事項説明書や不動産鑑定評価書とは、調査の段階、レベルが異なる。
市場性、収益性、安全性など総合的かつ精巧に調査する。不動産投資信託では格付機関も独自にデューデリを行う。

• 市場調査
• 収益性調査
権利関係調査
• 建築、設備、環境調査
• キャッシュフロー分析
• リスク分析

欠陥住宅による被害を補償する特定住宅瑕疵担保責任履行確保法が五月二十四日成立した。
二〇〇五年十一月に発覚した耐震強度偽装問題を受けた一連の法整備が完了。偽装の対象となつ薩造計算を二重チェックする新制度も六月二十日から始まる。
再発防止の取り組みは実行の段階へ移る。

新法は〇九年夏をメドに、すべての新築住宅の売り主に保険加入や保証金の供託で欠陥があった場合の補償資金を確保するよう義務付けるのが柱。
売り主が経営破綻したり、欠陥が犯罪など故意・重過失によるものだった場合も、被害者は購入から十年以内ならば、補修や建て替えなどの費用の補償を確実に受けられるようにする。

大手住竃メーカーなどは保証金の供託を選ぶ可能性もあるが、大半の売り主は掛け捨ての保険を選ぶ見通し。
保険料は一戸当たり数万円程度になる見込みで、最終的には住儀価格に上乗せされ消費者負担になる公算が大きい。安全な住宅を販売する売り主ほど保険料が安くなるため売ゆ主の選別にもつながりそうだ。

経緯

• ▽第１弾（改正建築基準法、６月２０日施行）
  自治体・民間確認検査機関が確認した構造計算牽専門家が二重チェック。
  建築士の罰則強化。
  ３階建て以上の共同住宅に中間検査を義務化
• ▽第２弾（改正建築士法、２００８年１２月施行）。
  専門性を高めた「構造設計１級建築士」、「設備設計１級建築士」を創設、建築士に定期講習の受講を義務づけ。
• ▽第３弾（特定住宅瑕疵担保保責任履行確保法、０９年夏メド施行）。 新築住宅の売り主に保険、供託を義務づけ。

（日本経済新聞朝刊５面平成１９年５月２５日（金）付）

施行

施行は今年中とのことで、瑕疵担保は現行の民法や業法などでは救済困難なものを救済できる可能性が増えたといえる。

不動産鑑定では画地から見て面している道路の方角のことを方位といいます。
通常住宅地では快適性から、南向き、東向き、西向き、北向きの順で良いとされています。
ただし、大規模な住宅地ではプライバシーの確保、北庭の草木は美しいなどの観点から逆に北向きが良いとされます。
商業地では、商品の傷みが少ないことからむしろ北向きの方がいい場合があります。
容積率の観点からは北側斜線制限の影響が少ないことから北向きが有利になることがあります。）

企業が資本に対して支払うことが期待されるリターンをいいます。
資本コストは、自己資本（株式）コストと他人資本（負債）コストに区別されます。
株主が株式に対して出資した金額に対して期待するリターンが自己資本コスト（株式）です。
社債の保有者や借入金の貸出者である債権者が要求するリターン、つまり社債の利回りや借入金利が他人資本（負債）コストです。

自己資本と他人資本の期待収益率を構成比率により加重平均したものを、WACC（Weighted Average Cost of Capital）、加重平均資本コストといいます。

WACCを算出する場合、一般に他人資本の期待収益率は借入金や社債の金利を用い、自己資本の期待収益率については配当金の株価に対する利率及び株価上昇率等が用いられます。

WACCは、将来のキャッシュフローを現在価値に引き戻す際の割引率として利用されます。

コーポレートファイナンス（Corporate Finance）とは、企業（特に株主）の視点に立った資金調達、投資行動、配当政策についてのファイナンス理論で、企業価値を高めるための投資行動（投資判断や財務活動）の意思決定とその投資行動のための資金を調達するかを考えます。

不動産売却する想定時点のリスクを含んだキャップレート（期待利回り）。
不動産の売却時（またはリファイナンス時）には環境が予想しにくい（すなわち、リスクが高い）ので、毎年の収益に対するキャップレートとは異なるレートで購入額を算出する場合が多い。
不動産の鑑定評価で、ＤＣＦ法を適用する際に使用される。