不動産の鑑定、評価、登記、コンサルタントの石上不動産鑑定

鑑定五訓

鑑定五訓

不動産鑑定士は、業務に関して社会的責任を果たさなければなりません。 （社）日本不動産鑑定協会では、次の鑑定五訓を定めています。

一．良心に従い、誠実に鑑定評価業務を遂行しなければならない。
一．専門職業家としての誇りと責任感を昂揚し、安易な妥協をしてはならない。
一．自己の信念に基づいて行動し、公正中立の態度を堅持しなければならない。
一．職務上知り得た秘密事項については、正当な事由なく他に漏らしてはならない。
一．常に能力・資質の向上をはかり、自己研鑽につとめなければならない。

画地条件（かくちじょうけん）

画地条件とは

鑑定評価の対象となる土地(画地）の個別的要因のうち、形状、接道状況、高低差などの土地そのものがもち、価格に影響を及ぼす要因のこと。
その地域での標準的な画地（地域により異なりますが住宅地では通常　間口：奥行＝1：1.2程度の長方形の平坦な北向きの一方路で地盤高さが道路とほぼ同じ高さ、地積100～200㎡の画地など）とそれぞれ比較して、画地の点数をつけます。

画地条件

• 間口（道路に接する幅、出入りや開口のためひは間口は大きい方がプラスです。）
• 奥行(道路に)面する部分から一番奥までの長さ。奥行きが大きすぎるとウナギの寝床の様になり使い勝手が悪くなります。また、浅すぎても同様で、そこそこの奥行きが適正です。）
• 地積（土地の面積。小さすぎると建物が建たないことになり、一定規模以上の面積が必要です。一般に地積は大きくなるほど総額が高くなり、単価は下がります。しかし、大規模施設の建築のためには大きな土地が必要で、物件が限られることから高価格になることがあります。［面大効果］）
• 形状（土地の形。一般的には、長方形が良いとされています。長方形（正方形を含む。）は）、その他の形状を不整形と言います。）
• 方位画地から見て面している道路の方角。通常住宅地では快適性から、南向き、東向き、西向き、北向きの順で良いとされています。ただし、大規模な住宅地ではプライバシーの確保、北庭の草木は美しいなどの観点から逆に北向きが良いとされます。
  商業地では、商品の傷みが少ないことからむしろ北向きの方がいい場合があります。
  容積率の観点からは北側斜線制限の影響が少ないことから北向きが有利になることがあります。）
• 高低（画地の道路との高低差、両隣、裏の土地との高低差、画地内の地盤面の高低差など。画地内では平坦がベスト。住宅地では道路との高低差は等高かやや高いの良く、低いのはマイナスになります。隣地との関係では南が低いの良いとされます。商業地では、全体に平坦なのがベストです。）
• 角地を参照。
• 二方路を参照。
• 三方路
• 袋地・無道路地

相続税評価上での補正

相続税評価上では、画地条件により次のような補正を行います。

• 奥行価格補正
• 側方路線影響加算
• 二方路線影響加算
• 三方又は四方路線影響加算
• 不整形地