不動産の鑑定、評価、登記、コンサルタントの石上不動産鑑定

登記簿とは

概要

不動産登記簿は、登記所（法務局）に備えられるもので、登記事項（不動産の物理的な状況及び権利関係の変動状況）を記録するもので、現在はコンピュータ化により磁気ディスクで組成されています。この登記簿をブックレス登記簿といいます。
コンピュータ化以前は登記簿（ブックの登記簿）という帳簿で法務局で誰でも直接閲覧することができました。（閉鎖登記簿は、現在でも閲覧することができます。）
ブックレスの登記簿を直接閲覧することはできず、変わって登記事項要約書というものが発行されます。証明書は登記事項証明書という名称で、ブックの場合は登記簿謄本といっていました。
なお、コンピュータにより登記簿はなくなったという様な解釈をしている記事をよく見かけますが、改正後の不動産登記法にも、登記簿の定義があります。
また、登記簿は通常「公簿」といわれます。しかし、厳密に言えば公とは市役所などを指すもので、たとえば大阪市では公簿は「課税台帳」を指します。専門的には公簿という用語は使わない方がいいと思われます。

登記事項

登記簿は、表題部、甲区、乙区で構成されています。ただし、登記事項がない場合には、甲区及び乙区、または乙区がありません。
表題部の登記は、表示の登記といわれ、土地家屋調査士の業務分野となっています。（ただし、例外的に権利の登記である場合もあります。）

表題部

不動産（土地、建物）を特定するために、物理的状況を記載する部分で、土地の場合は、

• 所在
• 地番
• 地目
• 地積

• 所在
• 家屋番号
• 種類
• 構造
• 床面積

• 一棟の建物の表示
• 所在
• 建物の名称
• 構造
• 床面積
• 敷地権の目的たる土地の表示（符号、所在、地番、地目、地積）
• 専有部分の建物の表示
• 家屋番号
• 建物の名称
• 種類
• 構造
• 床面積
• 敷地権の表示（符号、種類、割合）

甲区

権利の登記のうち所有権に関する事項を記載する部分です。表題部と異なり、土地・建物のとも共通です。
甲区には、順位番号、登記の目的、原因及び日付、所有者の住所・氏名などが記載されます。
登記の目的として、

• 所有権保存
• 所有権移転
• 所有権抹消
• 差押え
• 仮差押え
• 予告登記
• 所有権移転仮登記
• 所有権移転請求権仮登記

• 売買
• 贈与
• 相続
• 錯誤
• 現物出資

乙区

権利の登記のうち所有権に以外の権利に関する事項を記載する部分です。。
具体的には、用益権といわれる「地上権」、「永小作権」、「賃借権」、「地役権」と、担保権と言われれる「質権」、「抵当権」、「根抵当権」などがあります。 乙区には、順位番号、登記の目的、原因及び日付、権利者の住所・氏名などが記載されます。
抵当権の例でいえば、登記の目的として、

• 抵当権選定
• 抵当権移転
• 抵当権変更
• 抵当権抹消

丙区、丁区

画地条件とは

鑑定評価の対象となる土地(画地）の個別的要因のうち、形状、接道状況、高低差などの土地そのものがもち、価格に影響を及ぼす要因のこと。
その地域での標準的な画地（地域により異なりますが住宅地では通常　間口：奥行＝1：1.2程度の長方形の平坦な北向きの一方路で地盤高さが道路とほぼ同じ高さ、地積100～200㎡の画地など）とそれぞれ比較して、画地の点数をつけます。

画地条件

• 間口（道路に接する幅、出入りや開口のためひは間口は大きい方がプラスです。）
• 奥行(道路に)面する部分から一番奥までの長さ。奥行きが大きすぎるとウナギの寝床の様になり使い勝手が悪くなります。また、浅すぎても同様で、そこそこの奥行きが適正です。）
• 地積（土地の面積。小さすぎると建物が建たないことになり、一定規模以上の面積が必要です。一般に地積は大きくなるほど総額が高くなり、単価は下がります。しかし、大規模施設の建築のためには大きな土地が必要で、物件が限られることから高価格になることがあります。［面大効果］）
• 形状（土地の形。一般的には、長方形が良いとされています。長方形（正方形を含む。）は）、その他の形状を不整形と言います。）
• 方位画地から見て面している道路の方角。通常住宅地では快適性から、南向き、東向き、西向き、北向きの順で良いとされています。ただし、大規模な住宅地ではプライバシーの確保、北庭の草木は美しいなどの観点から逆に北向きが良いとされます。
  商業地では、商品の傷みが少ないことからむしろ北向きの方がいい場合があります。
  容積率の観点からは北側斜線制限の影響が少ないことから北向きが有利になることがあります。）
• 高低（画地の道路との高低差、両隣、裏の土地との高低差、画地内の地盤面の高低差など。画地内では平坦がベスト。住宅地では道路との高低差は等高かやや高いの良く、低いのはマイナスになります。隣地との関係では南が低いの良いとされます。商業地では、全体に平坦なのがベストです。）
• 角地を参照。
• 二方路を参照。
• 三方路
• 袋地・無道路地

相続税評価上での補正

相続税評価上では、画地条件により次のような補正を行います。

• 奥行価格補正
• 側方路線影響加算
• 二方路線影響加算
• 三方又は四方路線影響加算
• 不整形地

二方路とは

二方で道路に面する画地。通常、正面と背面が道路に面するものをいうが、正面及び側方が道路に面するが角が欠けていて角地にならず、二方に面する格好の画地も二方路である。
二方路は一方路よりも高く評価されるが、角地よりは低いのが通常である。
理由は、住宅地の場合、角地よりもプライバシーが保ちにくく、快適性がやや劣ることがあげられると思われる。
商業地でも、表と裏で道路の状況が異なることなどから、通常商業性がやや劣ると考えられる。
しかし、車の流れからは二方路の方が有利な場合も考えられる。

なお、三方が道路に面する画地を三方路、四方が道路に面する画地を四方路という。
三方路は通常二方路より有利と考えられるが、四方路ともなると周囲の土地から孤立して、かえってマイナスの場合も考えられる。具体的にはケース・バイ・ケースと思われる。

路線価での評価

路線価評価では、二方路影響加算により算定する。