不動産の鑑定、評価、登記、コンサルタントの石上不動産鑑定

三方路とは

三方が道路に面する画地を三方路という。
住宅地では、三方が解放されているため、採光・通風などの快適性で有利である。反面、プライバシーが保ちにくいというマイナスもある。
商業地でも、立地性で一般に有利であるが、大きな道路の場合歩行者がかえって出入りしにくい場合もある。

三方の道路は、別々の路線であることが条件で、二方の道路が折れ曲がっていて、二つの道路に面している場合は、正確には三方路ではない。
角地の場合の準角地と異なり、準三方路という用語はあまり聞かない。
ちなみに、固定資産評価基準では、二方路となる。

四方路とは

四方が道路に面する画地を四方路という。
住宅地では、四方が解放されているため、採光・通風などの快適性で有利であるが、プライバシーが保ちにくいというマイナスも大きい。
商業地でも、立地性で一般に有利であるが、大きな道路の場合歩行者がかえって出入りしにくい場合もある。

四方の道路は、別々の路線であることが条件で、道路が折れ曲がっていて、二つまたは三つの道路に面している場合は、正確には四方路ではない。

ＤＣＦ法とは

収益性資産の評価方法のひとつで、ある資産が将来生み出すと予測されるキャッシュ・フローの現在価値をもって、その資産の評価とすること。
株式の場合は、企業の将来キャッシュ・フローを一定の割引率で割り引いた現在価値をもって理論株価とする。

ＤＣＦ法は、企業価値(株式価値)の評価やプロジェクトなどの価値把握のために使用され、不動産鑑定では不動産鑑定基準および証券化対象不動産において規定されている。

算定方法（株式の場合）

DCF法では企業が将来生み出すフリー・キャッシュフローの総合計を現在価値に割り引くことによりその企業の株式価値を算定することとしている。

企業の将来フリー・キャッシュフローの予測

一般的に企業の中期経営計画は経営環境が予測可能な3年乃至5年の期間をもとに作成される。
将来フリー・キャッシュフローの予測にはこうした中期経営計画による損益情報をもとに適切な修正を加えてフリー・キャッシュフローを導く。
損益情報からキャッシュフローを求める際に、減価償却費や減損損失、引当金繰入額などが排除される。

現在価値への割引

将来キャッシュフローを適切な割引率を用いて現在価値に割戻して企業価値を求める。

有利子負債を控除

企業価値から有利子負債を控除した額が企業の株主価値となり、株主価値を発行済み株式総数で割ることにより1株当たり株式価値が求められる。
（遊休資産がある場合は、その処分価格を加える必要があろう。）

評価上のポイント

DCF評価の価値を大きく左右するのが「将来フリー・キャッシュフロー予測」と「適用割引率」の算定の２つでありポイントである。