不動産の鑑定、評価、登記、コンサルタントの石上不動産鑑定

角地（かどち）とは

街区の角にある土地を角地といいます。交差する2つの道路に面しています。
角地は、２つの道路が交差する角に位置しますが、一つの道路が折れ曲がって角地になっている場合は準角地といいます。
角地は建ぺい率の緩和を受けられる場合があります。 角地は一方路より高い点数がつけられますが、道路の幅員が狭いとセットバックや建築後退線、斜線制限の影響をより大きく受ける事になります。

住宅地

角地は一方路（中間画地）に比べて、道路に面する幅が広く開放感に富み、通風や日照も良く、隣地の影響をを片方からしか受けないため、通常高く評価されます。
また、角地は流通する量が少なく希少性があります。特に東南の角地は人気が高いものです。

商業地

角地は目立つ位置にあるため、宣伝効果・看板効果が高く集客力があり、高く評価されます。また、2つ流れを集めることが出来ます。この点準角地の場合は1つの道路からの集客しかありません。
駐車場への入り口と出口で別々の道路にすることで、車をスムーズに誘導できる場合があります。
なお、側方の道路が狭い路地で見栄えが悪い場合は逆効果になってしまいます。

まとめ

角地は、快適性、商業性が高く、希少性があることから人気が高い。

一方路とは

1つの道路のみに面する画地を一方路または中間画地といます。
一方路は、画地の種類のなかで、通常一番多く存在し、標準的な画地です。

画地には、一方路のほかに、角地、二方路、三方路、四方路などがあります。
なお、道路に面しない土地を、無道路地、民法では囲繞地（いにょうち）といいます。

画地とは

評価上1個の単位とされる土地の範囲を画地といいます。
土地は、登記簿上地番がつけられ、土地の単位を構成していますが、これは利用上の土地の単位とは必ずしも一致しません。
１画地が数筆の土地で構成されることもあれば、逆に１筆の土地が数画地で構成されることもありえます。

画地は、連続した数筆の所有者が同一の土地を一画地とすることが原則ですが、相続税（評価単位）や固定資産（集合画地）の評価では、一定の基準あ準か定められています。（ただし、絶対的な基準ではありません。）

一つの土地（Ａ）を1画地とするが、数個に区切って評価するかによって、全体の土地（Ａ）の評価は異なる事になります。

登記簿とは

概要

不動産登記簿は、登記所（法務局）に備えられるもので、登記事項（不動産の物理的な状況及び権利関係の変動状況）を記録するもので、現在はコンピュータ化により磁気ディスクで組成されています。この登記簿をブックレス登記簿といいます。
コンピュータ化以前は登記簿（ブックの登記簿）という帳簿で法務局で誰でも直接閲覧することができました。（閉鎖登記簿は、現在でも閲覧することができます。）
ブックレスの登記簿を直接閲覧することはできず、変わって登記事項要約書というものが発行されます。証明書は登記事項証明書という名称で、ブックの場合は登記簿謄本といっていました。
なお、コンピュータにより登記簿はなくなったという様な解釈をしている記事をよく見かけますが、改正後の不動産登記法にも、登記簿の定義があります。
また、登記簿は通常「公簿」といわれます。しかし、厳密に言えば公とは市役所などを指すもので、たとえば大阪市では公簿は「課税台帳」を指します。専門的には公簿という用語は使わない方がいいと思われます。

登記事項

登記簿は、表題部、甲区、乙区で構成されています。ただし、登記事項がない場合には、甲区及び乙区、または乙区がありません。
表題部の登記は、表示の登記といわれ、土地家屋調査士の業務分野となっています。（ただし、例外的に権利の登記である場合もあります。）

表題部

不動産（土地、建物）を特定するために、物理的状況を記載する部分で、土地の場合は、

• 所在
• 地番
• 地目
• 地積

• 所在
• 家屋番号
• 種類
• 構造
• 床面積

• 一棟の建物の表示
• 所在
• 建物の名称
• 構造
• 床面積
• 敷地権の目的たる土地の表示（符号、所在、地番、地目、地積）
• 専有部分の建物の表示
• 家屋番号
• 建物の名称
• 種類
• 構造
• 床面積
• 敷地権の表示（符号、種類、割合）

甲区

権利の登記のうち所有権に関する事項を記載する部分です。表題部と異なり、土地・建物のとも共通です。
甲区には、順位番号、登記の目的、原因及び日付、所有者の住所・氏名などが記載されます。
登記の目的として、

• 所有権保存
• 所有権移転
• 所有権抹消
• 差押え
• 仮差押え
• 予告登記
• 所有権移転仮登記
• 所有権移転請求権仮登記

• 売買
• 贈与
• 相続
• 錯誤
• 現物出資

乙区

権利の登記のうち所有権に以外の権利に関する事項を記載する部分です。。
具体的には、用益権といわれる「地上権」、「永小作権」、「賃借権」、「地役権」と、担保権と言われれる「質権」、「抵当権」、「根抵当権」などがあります。 乙区には、順位番号、登記の目的、原因及び日付、権利者の住所・氏名などが記載されます。
抵当権の例でいえば、登記の目的として、

• 抵当権選定
• 抵当権移転
• 抵当権変更
• 抵当権抹消

丙区、丁区

画地条件とは

鑑定評価の対象となる土地(画地）の個別的要因のうち、形状、接道状況、高低差などの土地そのものがもち、価格に影響を及ぼす要因のこと。
その地域での標準的な画地（地域により異なりますが住宅地では通常　間口：奥行＝1：1.2程度の長方形の平坦な北向きの一方路で地盤高さが道路とほぼ同じ高さ、地積100～200㎡の画地など）とそれぞれ比較して、画地の点数をつけます。

画地条件

• 間口（道路に接する幅、出入りや開口のためひは間口は大きい方がプラスです。）
• 奥行(道路に)面する部分から一番奥までの長さ。奥行きが大きすぎるとウナギの寝床の様になり使い勝手が悪くなります。また、浅すぎても同様で、そこそこの奥行きが適正です。）
• 地積（土地の面積。小さすぎると建物が建たないことになり、一定規模以上の面積が必要です。一般に地積は大きくなるほど総額が高くなり、単価は下がります。しかし、大規模施設の建築のためには大きな土地が必要で、物件が限られることから高価格になることがあります。［面大効果］）
• 形状（土地の形。一般的には、長方形が良いとされています。長方形（正方形を含む。）は）、その他の形状を不整形と言います。）
• 方位画地から見て面している道路の方角。通常住宅地では快適性から、南向き、東向き、西向き、北向きの順で良いとされています。ただし、大規模な住宅地ではプライバシーの確保、北庭の草木は美しいなどの観点から逆に北向きが良いとされます。
  商業地では、商品の傷みが少ないことからむしろ北向きの方がいい場合があります。
  容積率の観点からは北側斜線制限の影響が少ないことから北向きが有利になることがあります。）
• 高低（画地の道路との高低差、両隣、裏の土地との高低差、画地内の地盤面の高低差など。画地内では平坦がベスト。住宅地では道路との高低差は等高かやや高いの良く、低いのはマイナスになります。隣地との関係では南が低いの良いとされます。商業地では、全体に平坦なのがベストです。）
• 角地を参照。
• 二方路を参照。
• 三方路
• 袋地・無道路地

相続税評価上での補正

相続税評価上では、画地条件により次のような補正を行います。

• 奥行価格補正
• 側方路線影響加算
• 二方路線影響加算
• 三方又は四方路線影響加算
• 不整形地

二方路とは

二方で道路に面する画地。通常、正面と背面が道路に面するものをいうが、正面及び側方が道路に面するが角が欠けていて角地にならず、二方に面する格好の画地も二方路である。
二方路は一方路よりも高く評価されるが、角地よりは低いのが通常である。
理由は、住宅地の場合、角地よりもプライバシーが保ちにくく、快適性がやや劣ることがあげられると思われる。
商業地でも、表と裏で道路の状況が異なることなどから、通常商業性がやや劣ると考えられる。
しかし、車の流れからは二方路の方が有利な場合も考えられる。

なお、三方が道路に面する画地を三方路、四方が道路に面する画地を四方路という。
三方路は通常二方路より有利と考えられるが、四方路ともなると周囲の土地から孤立して、かえってマイナスの場合も考えられる。具体的にはケース・バイ・ケースと思われる。

路線価での評価

路線価評価では、二方路影響加算により算定する。

近隣地域とは

対象地を含む、用途的に同一性がある土地を中心にまとまりがあり、鑑定評価上一つの範囲として把握する地域を近隣地域という。（不動産鑑定評価基準）
固定資産評価では、状況類似地域というが、この方が理解しやすい。（一般に、鑑定評価基準の用語や文章は非常に理解しにくいようだ。） 近隣地域は、

• 用途的に同一性がある。（用途的に混在した地域もあり、混在地域という。）
• 都市、農村などの大きな単位より小さい単位である。
• 対象地を含み、対象地の価格や価格形成要因が、直接に比較できる地域である。

具体的な範囲

近隣地域の範囲の取り方はいろいろで、広い範囲をとる人と、狭い範囲とる人がある。
最も狭くとれば、対象地だけで近隣地域の範囲となる。
相続税路線価の様に、道路に沿って近隣地域の範囲とする方法もあり、最も合理的であると思われる。

対象地の価格を求めるには、近隣地域の範囲を確定し、分析してその中の標準的な画地の価格を求め、、それを元に対象地と比較する。

正常価格とは

限定価格とは

限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産と の併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念 の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に 限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示す る価格をいう。

限定価格を求める場合を例示すれば、次のとおりである。

• 借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合
• 隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合
• 経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関連する場合

特定価格とは

特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

特定価格を求める場合を例示すれば、次のとおりである。

• 資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合
• 民事再生法に基づく評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合
• 会社更生法又は民事再生法に基づく評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合

特殊価格とは

特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

特殊価格を求める場合を例示すれば、

• 文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物
• 現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産について、 その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う

不動産取得税とは

不動産取得税は、有償・無償又は登記の有無を問わず、不動産（土地・家屋）を取得した場合に一度だけ課されるものです。
ただし、一般には未登記の場合申告しないと、府（県）税事務所では把握できないでしょう。

納税者

土地や家屋を売買、交換、贈与、建築（新築・増築・改築）などにより取得した人

• 所有権の移転登記を行っていない場合も課税されまr す。
• 相続や法人の合併または一定の要件を満たす法人の分割により取得したときは課税されません。

納税額

不動産の価格×取得の時期や不動産の種類に応じた税率（下表参照）
土地：　3％
家屋：　3％
その他：　3.5％（平成20年3月31日まで）、4％（平成21年月31日まで）

（注） 不動産の価格は、原則として市町村の固定資産台帳に登録されている価格によりますが、新築住宅などで価格が登録されていない場合は、固定資産評価基準により評価した額によります。
平成21年3月31日までに取得した宅地（宅地比準土地を含む。）については、課税標準が２分の１に軽減されます。

免税点

次の場合には不動産取得税は課されません。

• 取得した土地の価格が１０万円未満の場合
• 家屋を建築したときの価格が２３万円未満の場合
• 家屋を売買・贈与などにより取得したときの価格が１２万円未満の場合

申告と納税

申告

不動産を取得した日から６０日以内に申告書を提出します。

納税

県税事務所から送付される納税通知書により、定められた期限までに納めます。

（注）土地を取得した人が、取得した日から３年以内にその土地に住宅を新築する場合などには、申請により税金の徴収が猶予されます。

軽減

一定の要件にあてはまる住宅や住宅用の土地を取得した場合には、必要な書類を添えて申告（申請）することにより税金が軽減されます。

軽減に必要な書類

(注)　次に掲げる書類は一般的なものであり、場合によっては、他の図・書を提出していただきます。詳細は、各県税事務所におたずねください。

新築住宅及び新築住宅用土地

• 住宅が所有権保存登記により登記されている場合は　(1)、(2)、(3)、(5
)
• 住宅が所有権移転登記により登記されている場合は　(1)、(2)、(3)、(4)、(5)
• 住宅が未登記の場合は　(1)、(2)、(3)、(6)、(7)

中古住宅及び中古住宅用土地

(1)、(2)、(3)、(5)　と　(8)又は(9)

※必要書類一覧表

• (1)　印鑑
• (2)　不動産取得税納税通知書
• (3)　土地・住宅の売買契約書（住宅引渡証書）
• (4)　住宅の未使用証明書
• (5)　住宅の登記事項証明書（もしくは登記簿謄本）
• (6)　住宅の確認済証（建築確認通知書）
• (7)　住宅の（建築完了）検査済証
• (8)　市町村長の「住宅用家屋証明書」
• (9)　申告する方の新住民票

※新耐震基準適合家屋については別途確認してください。

不動産取得税は地方税（府県税）で、国税と異なりあまり関心がもたれず、見過ごしてしまうこともままあります。

大阪府都市計画情報インターネット提供システム

大阪ガス(株)　ガスＮＡＶＩくん

信託法とは

「他者のために財産を預かり、管理・処分をする制度」で、従来からあったが、制約が多く、ほとんど利用されていなかったが、84年ぶりに全面改正されて、今後の活用が期待されている。

信託法改正

昨年12月8日に信託法及びその関連法が国会において成立し、遅くとも年内にはその施行が予定されている。
84年ぶりに全面改正された改正信託法には、様々な期待が寄せられ関心が高まっている。

相続などにもいろいろなバリエーションが考えられ興味深い。

84年ぶりの全面改正である、信託の対象となる財産の種類の撤廃（従って原則としてすべての財産が対象となる。

第３章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価

第１節 証券化対象不動産の鑑定評価の基本的姿勢

Ⅰ 証券化対象不動産の範囲

この章において「証券化対象不動産」とは、次のいずれかに該当する不動産取引の目的である不動産又は不動産取引の目的となる見込みのある不動産（信託受益権に係るものを含む。）をいう。

• (１) 資産の流動化に関する法律に規定する資産の流動化並びに投資信託及び投資法人に関する法律に規定する投資信託に係る不動産取引並びに同法に規定する投資法人が行う不動産取引
• （２） 不動産特定共同事業法に規定する不動産特定共同事業契約に係る不動産取引
• （３） 金融商品取引法第２条第１項第５号、第９号（専ら不動産取引を行うことを目的として設置された株式会社（会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第２条第１項の規定により株式会社として存続する有限会社を含む。）に係るものに限る。）、第１４号及び第１６号に規定する有価証券並びに同条第２項第１号、第３号及び第５号の規定により有価証券とみなされる権利の債務の履行等を主たる目的として収益又は利益を生ずる不動産取引

証券化対象不動産の鑑定評価は、この章の定めるところに従って行わなければならない。この場合において、鑑定評価報告書にその旨を記載しなければならない。
証券化対象不動産以外の不動産の鑑定評価を行う場合にあっても、投資用の賃貸大型不動産の鑑定評価を行う場合その他の投資家及び購入者等の保護の観点から必要と認められる場合には、この章の定めに準じて、鑑定評価を行うよう努めなければならない。

Ⅱ 不動産鑑定士の責務

• （１）不動産鑑定士は、証券化対象不動産の鑑定評価の依頼者（以下単に「依頼者」という。）のみならず広範な投資家等に重大な影響を及ぼすことを考慮するとともに、不動産鑑定評価制度に対する社会的信頼性の確保等について重要な責任を有していることを認識し、証券化対象不動産の鑑定評価の手順について常に最大限の配慮を行いつつ、鑑定評価を行わなければならない。
• （２）不動産鑑定士は、証券化対象不動産の鑑定評価を行う場合にあっては、証券化対象不動産の証券化等が円滑に行なわれるよう配慮しつつ、鑑定評価に係る資料及び手順等を依頼者に説明し、理解を深め、かつ、協力を得るものとする。また、証券化対象不動産の鑑定評価書については、依頼者及び証券化対象不動産に係る利害関係者その他の者がその内容を容易に把握・比較することができるようにするため、鑑定評価報告書の記載方法等を工夫し、及び鑑定評価に活用した資料等を明示することができるようにするなど説明責任が十分に果たされるものとしなければならない。
• （３）証券化対象不動産の鑑定評価を複数の不動産鑑定士が共同して行う場合にあっては、それぞれの不動産鑑定士の役割を明確にした上で、常に鑑定評価業務全体の情報を共有するなど密接かつ十分な連携の下、すべての不動産鑑定士が一体となって鑑定評価の業務を遂行しなければならない。

第２節 処理計画の策定

Ⅰ 処理計画の策定に当たっての確認事項

処理計画の策定に当たっては、あらかじめ、依頼者に対し、証券化対象不動産の鑑定評価に関する次の事項を確認し、鑑定評価の作業の円滑かつ確実な実施を行うことができるよう適切かつ合理的な処理計画を策定するものとする。
この場合において、確認された事項については、処理計画に反映するとともに、当該事項に変更があった場合にあっては、処理計画を変更するものとする。

• （１） 鑑定評価の依頼目的及び依頼が必要となった背景
• （２） 対象不動産が第１節Ⅰ（１）、（２）又は（３）のいずれに係るものであるかの別
• （３） エンジニアリング・レポート（建築物、設備等及び環境に関する専門的知識を有する者が行った証券化対象不動産の状況に関する調査報告書をいう。以下同じ。）、ＤＣＦ法等を適用するために必要となる資料その他の資料の主な項目及びその入手時期
• （４） エンジニアリング・レポートを作成した者からの説明の有無
• （５） 対象不動産の内覧の実施を含めた実地調査の範囲
• （６） その他処理計画の策定のために必要な事項

Ⅱ 確認事項の記録

第２節Ⅰ（１）から（６）までの事項の確認を行った場合には、それぞれ次の事項に関する記録を作成し、及び鑑定評価報告書の附属資料として添付しなければならない。

• （１）確認を行った年月日
• （２）確認を行った不動産鑑定士の氏名
• （３）確認の相手方の氏名及び職業
• （４）確認の内容及び当該内容の処理計画への反映状況
• （５）確認の内容の変更により鑑定評価の作業、内容等の変更をする場合にあっては、その内容

Ⅲ 鑑定評価の依頼目的及び依頼者の証券化関係者との関係

証券化対象不動産については、関係者が多岐にわたり利害関係が複雑であることも多く、 証券化対象不動産の鑑定評価の依頼目的及び依頼が必要となった背景等並びに依頼者と証券化対象不動産との利害関係に関する次の事項を鑑定評価報告書に記載しなければならない。

• （１）依頼者が証券化対象不動産の証券化に係る利害関係者（オリジネーター、アレンジャー、アセットマネジャー、レンダー、エクイティ投資家又は特別目的会社・投資法人・ファンド等をいい、以下「証券化関係者」という。）のいずれであるかの別
• （２）依頼者と証券化関係者との資本関係又は取引関係の有無及びこれらの関係を有する場合にあっては、その内容
• （３）その他依頼者と証券化関係者との特別な利害関係を有する場合にあっては、その内容

第３節 証券化対象不動産の個別的要因の調査等

Ⅰ 対象不動産の個別的要因の調査等

証券化対象不動産の個別的要因の調査等に当たっては、証券化対象不動産の物的・法的確認を確実かつ詳細に行うため、依頼された証券化対象不動産の鑑定評価のための実地調査について、依頼者（依頼者が指定した者を含む。）の立会いの下、対象不動産の内覧の実施を含めた実地調査を行うとともに、対象不動産の管理者からの聴聞等により権利関係、公法上の規制、アスベスト等の有害物質、耐震性及び増改築等の履歴等に関し鑑定評価に必要な事項を確認しなければならない。

Ⅱ 実地調査

不動産鑑定士は、実地調査に関し、次の事項を鑑定評価報告書に記載しなければならない。

• （１）実地調査を行った年月日
• （２）実地調査を行った不動産鑑定士の氏名
• （３）立会人及び対象不動産の管理者の氏名及び職業
• （４）実地調査を行った範囲（内覧の有無を含む。）及び実地調査により確認した内容
• （５）実地調査の一部を実施することができなかった場合にあっては、その理由

Ⅲ エンジニアリング・レポートの取扱いと不動産鑑定士が行う調査

• （１）証券化対象不動産の鑑定評価に当たっては、不動産鑑定士は、依頼者に対し当該鑑定評価に際し必要なエンジニアリング・レポートの提出を求め、その内容を分析・判断した上で、鑑定評価に活用しなければならない。
  ただし、エンジニアリング・レポートの提出がない場合又はその記載された内容が鑑定評価に活用する資料として不十分であると認められる場合には、エンジニアリング・レポートに代わるものとして不動産鑑定士が調査を行うなど鑑定評価を適切に行うため対応するものとし、対応した内容及びそれが適切であると判断した理由について、鑑定評価報告書に記載しなければならない。
• （２）エンジニアリング・レポートの提出がない場合又はその記載されている内容が不十分である場合として想定される場合を例示すれば、既に鑑定評価が行われたことがある証券化対象不動産の再評価をする場合、証券化対象不動産が更地である場合（建物を取り壊す予定である場合を含む。）等がある。
• （３）エンジニアリング・レポートの内容を鑑定評価に活用するか否かの検討に当たっては、その判断及び根拠について、鑑定評価報告書に記載しなければならない。この場合においては、少なくとも次の表の項目ごとに、それぞれ同表に掲げる内容を鑑定評価報告書に記載しなければならない。この場合における鑑定評価報告書の様式の例は、別表１のとおりとする。なお、（１）ただし書きの場合においても、同様とする。

• エンジニアリング・レポートの基本的属性
• ・エンジニアリング・レポートの作成者の名称等
• ・エンジニアリング・レポートの調査が行われた日及び作成された日
• エンジニアリング・レポートの入手経緯、対応方針等
• ・入手先（氏名及び職業等）
• ・入手した日
• ・エンジニアリング・レポートの作成者からの説明の有無等
• ・入手したエンジニアリング・レポートについて鑑定評価を行う上での対応方針等
• 鑑定評価に必要となる専門性の高い個別的要因に関する調査
• 次に掲げる専門性の高い個別的要因に関する調査について、エンジニアリング・レポートを活用するか又は不動産鑑定士の調査を実施（不動産鑑定士が他の専門家へ調査を依頼する場合を含む。）するかの別
• ・公法上及び私法上の規制、制約等（法令遵守状況調査を含む。）
• ・修繕計画
• ・再調達価格
• ・有害な物質（アスベスト等）に係る建物環境
• ・土壌汚染
• ・地震リスク
• ・耐震性
• ・地下埋設物
• 鑑定評価に必要となる専門性の高い個別的要因に関する調査についての不動産鑑定士の判断
• 専門性の高い個別的要因に関する調査に関する対応について、エンジニアリング・レポートの記載内容を活用した場合、不動産鑑定士の調査で対応した場合等の内容、根拠等

第４節 ＤＣＦ法の適用等

証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、ＤＣＦ法を適用しなければならない。この場合において、併せて直接還元法を適用することより検証を行うことが適切である。

Ⅰ ＤＣＦ法の適用過程等の明確化

• （１）ＤＣＦ法の適用に当たっては、ＤＣＦ法による収益価格を求める際に活用する資料を次に定める区分に応じて、その妥当性や判断の根拠等を鑑定評価報告書に記載しなければならない。
• ① 依頼者から入手した対象不動産に係る収益又は費用の額その他の資料をそのまま活用する場合
• ② 依頼者から入手した対象不動産に係る収益又は費用の額その他の資料に修正等を加える場合
• ③ 自らが入手した対象不動産に係る収益又は費用の額その他の資料を活用する場合
• （２）ＤＣＦ法による収益価格を求める場合に当たっては、最終還元利回り、割引率、収益及び費用の将来予測等査定した個々の項目等に関する説明に加え、それらを採用して収益価格を求める過程及びその理由について、経済事情の変動の可能性、具体的に検証した事例及び論理的な整合性等を明確にしつつ、鑑定評価報告書に記載しなければならない。また、複数の不動産鑑定士が共同して複数の証券化対象不動産の鑑定評価を行う場合にあっては、ＤＣＦ法の適用において活用する最終還元利回り、割引率、収益及び費用の将来予測等について対象不動産相互間の論理的な整合性を図らなければならない。
• （３）鑑定評価報告書には、ＤＣＦ法で査定した収益価格（直接還元法による検証を含む。）と原価法及び取引事例比較法等で求めた試算価格との関連について明確にしつつ、鑑定評価額を決定した理由について記載しなければならない。
• （４）ＤＣＦ法の適用については、今後、さらなる精緻化に向けて自己研鑽に努めることにより、説明責任の向上を図る必要がある。

Ⅱ ＤＣＦ法の収益費用項目の統一等

• （１）ＤＣＦ法の適用により収益価格を求めるに当たっては、証券化対象不動産に係る収益 又は費用の額につき、連続する複数の期間ごとに、次の表の項目（以下「収益費用項目」という。）に区分して鑑定評価報告書に記載しなければならない（収益費用項目ごとに、記載した数値の積算内訳等を付記するものとする）。この場合において、同表の項目の欄に掲げる項目の定義は、それぞれ同表の定義の欄に掲げる定義のとおりとする。

貸室賃料収入

対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運営委託をすることにより経常的に得られる収入（満室想定）

共益費収入

対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用（電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用を含む）のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）

水道光熱費収入

対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用のうち、貸室部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）

駐車場収入

対象不動産に付属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入

その他収入

その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等の返還を要しない一時金等の収入

空室等損失

各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分

貸倒れ損失

各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分

維持管理費

建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために経常的に要する費用

水道光熱費

対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用

修繕費

対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部がき損した建物、設備等につきその原状を回復するために経常的に要する費用

プロパティマネジメントフィー

対象不動産の管理業務に係る経費

テナント募集費用等

新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等

公租公課

固定資産税(土地・建物・償却資産)、都市計画税(土地・建物)

損害保険料

対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金

その他費用

その他支払地代、道路占用使用料等の費用

運営純収益

運営収益から運営費用を控除して得た額

一時金の運用益

預かり金的性格を有する保証金等の運用益

資本的支出

対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する支出

純収益

運営純収益に一時金の運用益を加算し資本的支出を控除した額

• （２）ＤＣＦ法の適用により収益価格を求めるに当たっては、収益費用項目及びその定義について依頼者に提示・説明した上で必要な資料を入手するとともに、収益費用項目ごとに定められた定義に該当していることを確認しなければならない。
• （３）ＤＣＦ法を適用する際の鑑定評価報告書の様式の例は、別表２のとおりとする。証券化対象不動産の用途、類型等に応じて、実務面での適合を工夫する場合は、同表２に必要な修正を加えるものとする。

附則

三方路とは

三方が道路に面する画地を三方路という。
住宅地では、三方が解放されているため、採光・通風などの快適性で有利である。反面、プライバシーが保ちにくいというマイナスもある。
商業地でも、立地性で一般に有利であるが、大きな道路の場合歩行者がかえって出入りしにくい場合もある。

三方の道路は、別々の路線であることが条件で、二方の道路が折れ曲がっていて、二つの道路に面している場合は、正確には三方路ではない。
角地の場合の準角地と異なり、準三方路という用語はあまり聞かない。
ちなみに、固定資産評価基準では、二方路となる。

四方路とは

四方が道路に面する画地を四方路という。
住宅地では、四方が解放されているため、採光・通風などの快適性で有利であるが、プライバシーが保ちにくいというマイナスも大きい。
商業地でも、立地性で一般に有利であるが、大きな道路の場合歩行者がかえって出入りしにくい場合もある。

四方の道路は、別々の路線であることが条件で、道路が折れ曲がっていて、二つまたは三つの道路に面している場合は、正確には四方路ではない。

ＤＣＦ法とは

収益性資産の評価方法のひとつで、ある資産が将来生み出すと予測されるキャッシュ・フローの現在価値をもって、その資産の評価とすること。
株式の場合は、企業の将来キャッシュ・フローを一定の割引率で割り引いた現在価値をもって理論株価とする。

ＤＣＦ法は、企業価値(株式価値)の評価やプロジェクトなどの価値把握のために使用され、不動産鑑定では不動産鑑定基準および証券化対象不動産において規定されている。

算定方法（株式の場合）

DCF法では企業が将来生み出すフリー・キャッシュフローの総合計を現在価値に割り引くことによりその企業の株式価値を算定することとしている。

企業の将来フリー・キャッシュフローの予測

一般的に企業の中期経営計画は経営環境が予測可能な3年乃至5年の期間をもとに作成される。
将来フリー・キャッシュフローの予測にはこうした中期経営計画による損益情報をもとに適切な修正を加えてフリー・キャッシュフローを導く。
損益情報からキャッシュフローを求める際に、減価償却費や減損損失、引当金繰入額などが排除される。

現在価値への割引

将来キャッシュフローを適切な割引率を用いて現在価値に割戻して企業価値を求める。

有利子負債を控除

企業価値から有利子負債を控除した額が企業の株主価値となり、株主価値を発行済み株式総数で割ることにより1株当たり株式価値が求められる。
（遊休資産がある場合は、その処分価格を加える必要があろう。）

評価上のポイント

DCF評価の価値を大きく左右するのが「将来フリー・キャッシュフロー予測」と「適用割引率」の算定の２つでありポイントである。

キャップレートとは

還元利回りと同義で、純収益（NOI）を元本に変換する際に用いる利回り。

• 純収益 ＝ 元本×還元利回り　から
• 元本 ＝純収益　÷　還元利回り

収益価格

不動産から生じる純収益を、還元利回りで割れば、 その不動産の評価額が算出される。<

• 収益価格　＝　ＮＯＩ　／　キャップレート

NOI (Net Operating Income)とは

純収益から減価償却前の費用を引いた収益のこと。
ＮＯＩ　＝　（賃貸収益－賃貸費用＋減価償却費）
で算出する。ＤＣＦ法において、物件の収益力を見る最も重要な指標である。

ターミナルキャップレート とは

不動産売却する想定時点のリスクを含んだキャップレート（期待利回り）。
不動産の売却時（またはリファイナンス時）には環境が予想しにくい（すなわち、リスクが高い）ので、毎年の収益に対するキャップレートとは異なるレートで購入額を算出する場合が多い。
不動産の鑑定評価で、ＤＣＦ法を適用する際に使用される。

コーポレートファイナンス とは

コーポレートファイナンス（Corporate Finance）とは、企業（特に株主）の視点に立った資金調達、投資行動、配当政策についてのファイナンス理論で、企業価値を高めるための投資行動（投資判断や財務活動）の意思決定とその投資行動のための資金を調達するかを考えます。

資本コストとは

企業が資本に対して支払うことが期待されるリターンをいいます。
資本コストは、自己資本（株式）コストと他人資本（負債）コストに区別されます。
株主が株式に対して出資した金額に対して期待するリターンが自己資本コスト（株式）です。
社債の保有者や借入金の貸出者である債権者が要求するリターン、つまり社債の利回りや借入金利が他人資本（負債）コストです。

自己資本と他人資本の期待収益率を構成比率により加重平均したものを、WACC（Weighted Average Cost of Capital）、加重平均資本コストといいます。

WACCを算出する場合、一般に他人資本の期待収益率は借入金や社債の金利を用い、自己資本の期待収益率については配当金の株価に対する利率及び株価上昇率等が用いられます。

WACCは、将来のキャッシュフローを現在価値に引き戻す際の割引率として利用されます。

方位とは

不動産鑑定では画地から見て面している道路の方角のことを方位といいます。
通常住宅地では快適性から、南向き、東向き、西向き、北向きの順で良いとされています。
ただし、大規模な住宅地ではプライバシーの確保、北庭の草木は美しいなどの観点から逆に北向きが良いとされます。
商業地では、商品の傷みが少ないことからむしろ北向きの方がいい場合があります。
容積率の観点からは北側斜線制限の影響が少ないことから北向きが有利になることがあります。）

欠陥住宅の被害補償新法成立耐震偽装の法整備完了

欠陥住宅による被害を補償する特定住宅瑕疵担保責任履行確保法が五月二十四日成立した。
二〇〇五年十一月に発覚した耐震強度偽装問題を受けた一連の法整備が完了。偽装の対象となつ薩造計算を二重チェックする新制度も六月二十日から始まる。
再発防止の取り組みは実行の段階へ移る。

新法は〇九年夏をメドに、すべての新築住宅の売り主に保険加入や保証金の供託で欠陥があった場合の補償資金を確保するよう義務付けるのが柱。
売り主が経営破綻したり、欠陥が犯罪など故意・重過失によるものだった場合も、被害者は購入から十年以内ならば、補修や建て替えなどの費用の補償を確実に受けられるようにする。

大手住竃メーカーなどは保証金の供託を選ぶ可能性もあるが、大半の売り主は掛け捨ての保険を選ぶ見通し。
保険料は一戸当たり数万円程度になる見込みで、最終的には住儀価格に上乗せされ消費者負担になる公算が大きい。安全な住宅を販売する売り主ほど保険料が安くなるため売ゆ主の選別にもつながりそうだ。

経緯

• ▽第１弾（改正建築基準法、６月２０日施行）
  自治体・民間確認検査機関が確認した構造計算牽専門家が二重チェック。
  建築士の罰則強化。
  ３階建て以上の共同住宅に中間検査を義務化
• ▽第２弾（改正建築士法、２００８年１２月施行）。
  専門性を高めた「構造設計１級建築士」、「設備設計１級建築士」を創設、建築士に定期講習の受講を義務づけ。
• ▽第３弾（特定住宅瑕疵担保保責任履行確保法、０９年夏メド施行）。 新築住宅の売り主に保険、供託を義務づけ。

（日本経済新聞朝刊５面平成１９年５月２５日（金）付）

施行

施行は今年中とのことで、瑕疵担保は現行の民法や業法などでは救済困難なものを救済できる可能性が増えたといえる。

デューデリとは

不動産の適正な評価手続きを行うための事前の調査・分析すること。
不動産取引における重要事項説明書や不動産鑑定評価書とは、調査の段階、レベルが異なる。
市場性、収益性、安全性など総合的かつ精巧に調査する。不動産投資信託では格付機関も独自にデューデリを行う。

• 市場調査
• 収益性調査
権利関係調査
• 建築、設備、環境調査
• キャッシュフロー分析
• リスク分析